Uncategorized

Покупка на имот е най-голямата инвестиция за повечето хора. Въпреки това голяма част от купувачите подценяват юридическите рискове, които може да превърнат мечтания дом в тежък финансов проблем. Като адвокат по недвижими имоти вече 25 години виждам грешки, повтарящи се през годините – грешки, които могат да бъдат избегнати само с добра информираност.

1. Сделка с недвижим имот, обременен с ипотека или възбрана

Много продавачи „забравят“ да съобщят за тежести. Имотът може да изглежда перфектен, но зад него да стои ипотека, запор, възбрана или дори съдебен спор. При покупката на недвижим имот е важно да се знае, че тежестите не се премахват автоматично с продажбата и новият собственик трябва да се съобразява с тях. Наличието на тежести застрашава новопридобитите права на купувача върху имота и може да доведе до изключително сериозни проблеми като принудително изпълнение върху имота за дълг на продавача или дори наличие на запазено пожизнено право на ползване върху този имот. Често срещана хипотеза е именно покупката на недвижим имот с тежест запазено пожизнено право на ползване, което означава, че вие купувате собствеността, но не можете фактически да ползвате вещта.

Как да се защитите:

Най- добрият начин да се защитите е да ангажирате вашия адвокат да извърши цялостна проверка в имотния регистър на желания от вас имот.

2. Несъответствие между реалната и документната квадратура

Други проблеми, които доста често възникват при покупката на имоти със стари нотариални актове е, че реалната площ на апартамента е по-голяма от описаната в нотариалния акт. Това е така защото например до 1991г. тераси и балкони са се смятали само с 40% от площта си в застроената площ на апартамента, а за още по- стари сгради дори изобщо не са били включвани. Рискът, който поемате е да заплатите за площ, която юридически не съществува или не е ваша.

Как да се защитите:

Единственият начин, по който може да се защитите от подобни неприятни ситуации е да помолите вашия адвокат да прегледа всички документи свързани с желания от вас имот за да бъдете уведомен за всяко налично несъответствие.

3. Продаване на имот от човек, който не е действителен собственик

Закупуването на недвижим имот от лице, което не е собственик е един от най-често срещаните и сериозни проблеми при покупката на недвижими имоти, които не са проверени от адвокат. Често се оказва, че купувачът е закупил имот от лице, което всъщност не е собственик дори и да притежава нужните документи. Вие закупувате имот за стотици хиляди и смятате, че всичко е наред, но един ден идва истинският собственик, който е едно трето лице и предявява собственически иск срещу вас. Случаите с фалшиви пълномощни и подправени нотариални актове също се увеличават и често ставаме свидетели на десетки имотни измами. Рискът във всички тези хипотези е огромен, а именно оказвате се без имот и без пари. В практиката си адвокат Евелина Костадинова има редица спечелени дела свързани със собственически искове дори и пред Върховен касационен съд и единствения начин да се избегне съд е навременната превенция.

Как да се защитите?

Историята на имота трябва да бъде проверена от адвокат, защото единствено лице с юридическо образование може да прецени, кой в действителност е собственик и има ли риск за вас като трябва да се съобразят редица фактори- давност, брой предишни собственици, съсобственици, титули за собственост и как са придобити и др. В дългогодишната си практика адвокат Костадинова се е сблъсквала с редица казуси, които е можело изобщо да не възникнат ако хората не рискуваха парите си като като купуват непроверени имоти.

4. Покупка на недвижим имот със скрити наематели

Наемните договори, вписани в Агенцията по вписванията, са задължителни за новия собственик. Нямате право да изгоните наемателите ако договора за наем има достоверна дата и е вписан в Агенция по вписванията. Купувачът се обвързва за целия период предвиден в договора. Единствено ако договора е обикновен може да се прекрати с предизвестие.

5. Предварителен договор с опасни клаузи

Много предварителни договори са копирани от интернет и съдържат:

• неясни срокове
• липса на условия за отказ
• нереалистични неустойки
• защита само за продавача

Най-честата грешка:

Купувачът подписва без адвокат. Никой друг освен вашият личен адвокат няма да защити вашия интерес! Вашият адвокат няма да позволи да попаднете в капан при подписването на предварителен договор. Това ще ви спести редица проблеми свързани с пари, време и нерви. Най- добрият вариант за вас е дори да помолите вашият адвокат лично да изготви предварителния договор, защото вие ще дадете огромна сума пари и всички възможни рискове трябва да бъдат сведени до минимум.

6. Проблеми с наследствени имоти

Когато имотът е наследствен и има много наследници, ситуацията става сложна.Един наследник може да блокира сделката или да я атакува по-късно в съда.

7. Неузаконени преустройства 

Много жилища имат:

• свалени стени
• незаконно усвоени тераси
• промени в инсталации
• разделяне на апартаменти

Риск:

Глоба, принудително възстановяване, забрана за ползване.

8. Липса на проверка за строителни дефекти при ново строителство

Гаранциите за ново строителство са ограничени и често не покриват проблемите, които купувачът очаква.

Риск:

Скъпи ремонти още първата година.

9. Продаване на идеални части, а не реален имот

Често срещано в съсобствени жилища или къщи. Оказвате се със „съсобственост“, която не може свободно да ползвате.

 

10. Покупка на недвижим имот без независима правна проверка

Нотариусът не е адвокат и не защитава купувача.
Неговата роля е да изповяда сделката, не да прави правен анализ. Единствено вашият адвокат, защитава вашия интерес.

Риск:

Можете да пропуснете проблем, който адвокат би видял за минути.

Заключение

Юридическата проверка на имот не е формалност, тя е защита на вашите пари и бъдеще.
Сделка за хиляди евро не трябва да се базира на доверие, а на правна сигурност. Ако планирате закупуване на недвижим имот, направете пълна проверка или се консултирайте с адвокат, преди да подпишете какъвто и да е документ. Това е най-добрата превенция срещу измами, загуби и дългогодишни съдебни спорове.

Адвокатска кантора Евелина Костадинова предлага вече 25 години правна защита на своите клиенти в областта на недвижимите имоти. Адвокат Евелина Костадинова може да ви бъде полезна като извърши цялостна проверка на желания от вас недвижим имот, да изготви предварителен и окончателен договор, както и да бъде до вас през цялото време и да ви даде 100% гаранция, че ще може да използвате новият си дом без бъдещи проблеми. Винаги се доверявайте на вашия личен адвокат, а не на нотариуса, продавача или агенция за недвижими имоти, чиято единствена цел е да се изповяда сделка независимо дали е добра за вас!

За още информация по темата натиснете тук!

Автор: Адвокат Евелина Костадинова